Стратегии ритейлеров: Магнит и Дикси.

На биржах торгуются акции четырех российских ритейлеров. Двое предпочитают строить или покупать магазины, другая пара — активные игроки на рынке аренды. Кто прав?

Увеличение присутствия в регионах — приоритетное направление развития торговых сетей. Растущий рынок не прощает отстающих. Целью, во имя которой на алтарь бизнеса выбрасывается текущая эффективность и рентабельность, стало желание побыстрее "отъесть" долю рынка, застолбив территорию до прихода конкурентов. Правда, такой стратегии в свое время полностью отдалась аптечная сеть "36,6", что привело к печальным последствиям. Рефинансирование текущих обязательств в условиях кризиса ликвидности оказалось непростым делом. Для погашения долгов компании пришлось расстаться с частью активов.

Владеть или не владеть?

Во многом это вопрос выбора между быстрым ростом с обширной экспансией и планомерным развитием, отличающимся финансовой устойчивостью. Большинство аналитиков полагают, что объем торговых площадей в собственности едва ли отражается на операционных результатах компаний. "В России сам по себе розничный рынок агрессивно растет, поэтому наличие недвижимости не влияет на оценку компаний", — рассказывает Светлана Суханова из UBS. "Цена российских ритейлеров почти целиком определяется теми показателями роста, которые они демонстрируют", — соглашается аналитик Citigroup Марат Ибрагимов.

Влияние на компанию недвижимых активов инвесторы отслеживают опосредованно — через величину арендных платежей. "Чем больше съемных площадей, тем выше расходы на аренду, что снижает прибыльность и грузом ложится на маржу", — объясняет Андрей Верхоланцев из "Антанты Пиоглобал". — Но если компания все равно показывает рентабельность за счет доходов по другим статьям, то на арендные платежи инвесторы обращают внимание в последнюю очередь".

Бремя аренды.

"Магнит", торговые площади которого стремительно растут (более 650 тыс. кв. метров к концу 2007 года), владеет лишь четвертью магазинов — меньшей доли нет ни у одного другого ритейлера, бумаги которого представлены на бирже. Мало того, 44% площадей краснодарской сети находится в краткосрочной аренде сроком на 1 год. При этом компания демонстрирует стремительные и устойчивые темпы роста, радуя инвесторов валовой рентабельностью, — 19,9% за 2007 год (18,2% за 2006-й) благодаря улучшению закупочных условий, централизации логистической системы и увеличению продаж товаров собственной торговой марки. Расходы оператора на оплату аренды и обслуживание помещений оказались не так уж и высоки — порядка 3,8% от выручки. В частности, это объясняется тем, что сеть активно входит в населенные пункты с числом жителей менее 500 тыс. человек (более 70% магазинов). Это позволяет избежать конкуренции с крупными сетями и получать достаточно привлекательные ставки по аренде.

Но даже "Магнит" нацелен на увеличение доли площадей в собственности. Правда, это скорее сопутствующий фактор строительства гипермаркетов: планируется открыть до 30 объектов к концу 2008 года. По подсчетам аналитиков, доля доходов от сдачи части площадей гипермаркетов в аренду к 2013 году составит 0,4% от выручки.

Схожим образом развивается "Дикси". В собственности у нее находится всего 28% торговых помещений, примерно 150 тыс. кв. метров. Но, в отличие от "Магнита", почти половина площадей — в долгосрочной аренде до 2010 года. Кроме того, "Дикси" предпочитает открывать свои дискаунтеры в крупных городах. В результате на арендные выплаты и коммунальные платежи уходит почти 4,5% от выручки — самый высокий показатель среди розничных операторов.

"Дикси" не планирует менять стратегию развития, рассчитывая лишь довести долю магазинов в собственности до 30%. В компании считают, что именно такое отношение собственности к аренде позволяет не замораживать средства и по максимуму инвестировать в рост сети. "Это правильная пропорция, — соглашается владелец сети "Вестер" Олег Болычев. — Если заходить с арендой, то открыть объект можно уже через два месяца. А если строить — в лучшем случае через полтора года. Наконец, аренда существенно дешевле, а финансовые возможности зачастую ограничены".

"Все операторы были бы рады иметь магазины в собственности, — подводит итог Андрей Верхоланцев. — Но так можно потерять долю рынка. Поэтому компании арендуют площади, предпочитая разбираться с проблемами эффективности в будущем. Например, выкупая часть магазинов в собственность".

Сами с усами.

Сначала "Перекрестку", а затем и Х5 Retail Group ограниченность финансовых возможностей никогда не мешала. Актив "Альфа-групп" вплотную приблизился к "Магниту" по объему торговых площадей — 610 тыс. кв. метров. Но при этом доля помещений в собственности составляет 55%, такого результата не смог достичь ни один другой публичный ритейлер. В том числе благодаря этому Х5 удается генерировать самую высокую чистую прибыль ($144 млн за 2007 год) и демонстрировать неплохую валовую рентабельность (26,4% за 2007-й). Ожидается, что доля собственных площадей у Х5 возрастет еще больше. "Благодаря покупке "Карусели", Х5 добавит в свой портфель 24 гипермаркета. Таким образом, компания станет лидером по объему торговых площадей, опередив краснодарский "Магнит"", — рассказывает аналитик ИФК "Алемар" Екатерина Стручкова.

Стратегия самостоятельного роста положительно оценивается экспертами. "Во-первых, это страховка от резкого повышения арендных ставок, — объясняет Марина Гладкова из "Ист Коммерца". — Во-вторых, касательно гипермаркетов, в России попросту не хватает качественной торговой недвижимости.

Оба фактора подталкивают сети самостоятельно или в альянсах с девелоперами развивать проекты строительства крупноформатных объектов. Наконец, помещения в собственности увеличивают капитализацию сетей в условиях устойчивого увеличения цен на недвижимость".

Такой рост требует значительных финансовых вливаний — $870 млн в 2007 году. На 2008-й запланирована вовсе рекордная для российской розницы сумма капвложений — $1,2-1,4 млрд. Пока что Х5 остается единственным ритейлером, которому удается сочетать высокие темпы роста со значимой долей магазинов в собственности и самостоятельными девелоперскими проектами.

Не так уютно себя чувствует "Седьмой континент". Компания неоднократно критиковалась за неумение совмещать операционную эффективность с быстротой экспансии. Наращивая свое присутствие гораздо медленнее конкурентов, "Семерка" к концу 2007-го сумела аккумулировать лишь 147 тыс. кв. метров торговых площадей. При этом она демонстрирует весьма привлекательные финансовые результаты. Например, валовая рентабельность за 2007 год составила 31,3%, маржа по EBITDA-11,4%. Благодаря высокой доле магазинов в собственности, оператор несет самые низкие среди публичных торговых сетей затраты на аренду помещений — всего 3,3% выручки. "Планируется, что доля собственных торговых площадей будет увеличена за несколько лет до 60-70%, в том числе за счет реализации девелоперских проектов", — сообщили "Ф." в компании. Но не рано ли "Семерка" принесла быстрое развитие в жертву эффективности?

Ряд аналитиков полагает, что концентрация на увеличении собственных площадей имеет свои недостатки, которые перевешивают преимущества владения объектом. "Открытие торговых объектов в собственности сопряжено с высокими капитальными инвестициями. Сейчас именно инвестиции в недвижимость являются основным компонентом затрат в ритейле. При открытии магазинов на собственных площадях возрастает и цена ошибки, например в случае неудачного расположения магазина", — предупреждает Марина Гладкова.

Быть или не быть.

Эксперты сходятся в одном: пока компании удается генерировать положительный денежный поток и показывать хорошие операционные результаты, неважно, в каком именно статусе находится большинство площадей сети. "Золотое правило ритейлера: location, location and location (расположение, англ. — "Ф, "). 90% успеха зависит от местонахождения торгового объекта, а не от отношений аренда/собственность", — уверена Светлана Суханова.

Свой отпечаток накладывает российская специфика: большинство сетей планируют хотя бы чуть-чуть, но поднимать долю магазинов в собственности, а то и всерьез заняться девелоперским бизнесом. "Западный рынок аренды более цивилизованный и предсказуемый. У нас же он диковат: хозяин — барин, и договориться со всеми собственниками помещений, играть в рамках прогнозируемого повышения арендных ставок получается далеко не всегда", — объясняет Андрей Верхоланцев. В то же время аналитик предупреждает, что не стоит переоценивать роль недвижимых активов: "Это не самый важный фактор. Все равно ключевым остается показатель роста выручки, рентабельности, посещаемость объектов, хотя компания с большими активами даже на интуитивном уровне привлекательнее для инвесторов".

Источник: журнал "Финанс" №20.

admin