Баффетт.РУ

С начала 2025 года в России вступил в силу единый ипотечный стандарт, разработанный Банком России совместно с участниками рынка. Новые правила, обязательные для всех банков, направлены на ограничение высокорисковых схем ипотечного кредитования и стандартизацию раскрытия информации для заемщиков.

Ипотечный стандарт закрепляет принципы определения условий ипотечного договора, включая сумму кредита, срок, возможные комиссии и другие параметры. Так, рекомендуется заключать договоры на срок не более 30 лет и на сумму не выше 80% от справедливой стоимости жилья. Кроме того, документ устанавливает требования к раскрытию банками информации в понятной форме и предупреждению заемщиков о потенциальных рисках.

Одна из ключевых целей стандарта — пресечение случаев, когда банки направляют средства по ипотечному кредиту не на счет эскроу, а на аккредитив, где они могут находиться долгое время без использования по назначению. Запрет на длительное размещение денег на аккредитивах призван снизить риски для граждан, поскольку эти средства, в отличие от счетов эскроу, не защищены системой страхования вкладов.

Также банки теперь не вправе получать вознаграждение от застройщиков за установление пониженной ставки по ипотеке, если за счет этого искусственно завышается цена недвижимости. При получении вознаграждения от заемщика за снижение ставки банк обязан честно информировать о разнице в полной стоимости кредита. Кроме того, в составе первоначального взноса нельзя учитывать сумму, возвращаемую покупателю после приобретения квартиры (кешбэк), чтобы снизить риск переоценки заемщиками своих платежных возможностей.

По данным ЦБ, в III квартале 2024 года доля маркетинговых программ банков и застройщиков составила около половины от общего объема выдач рыночной ипотеки. Эти программы стали основным механизмом поддержки спроса на фоне завершения массовой льготной ипотеки и роста рыночных ставок. При этом наращивание банками выдач по программам с субсидированной ставкой от застройщика привело к росту среднего размера кредита в сегменте строящегося жилья на 13% относительно предыдущего квартала.

Участники рынка в целом положительно оценивают введение единого ипотечного стандарта, отмечая, что он создает равные условия для всех игроков, повышает прозрачность и делает программы более понятными для клиентов. В то же время застройщики высказывают опасения, что стандарт может сократить возможности выбора ипотечных продуктов для заемщиков и создать сложности при покупке жилья в условиях роста ставок и ужесточения условий льготных программ.

Эксперты полагают, что в краткосрочной перспективе новые правила могут незначительно снизить объемы ипотечных выдач, но в среднесрочном периоде должны привести к нормализации цен на жилье и улучшению качества кредитных портфелей банков. В конечном итоге стандарт нацелен на сокращение выдач ипотеки с высоким уровнем риска и предотвращение накопления кредитного риска на балансах банков.