Баффетт.РУ

В условиях высоких ипотечных ставок покупатели жилья всё чаще обращаются к альтернативным способам улучшения жилищных условий. Одним из таких решений становится схема обмена квартир с доплатой, которую многие называют «советской». О преимуществах данного подхода агентству «Прайм» рассказал эксперт рынка недвижимости, автор Telegram-канала «Экономизм» Алексей Кричевский.

По словам специалиста, такая схема не является возвратом к практикам СССР, а представляет собой «альтернативную сделку», которая успешно функционирует на рынке недвижимости с момента распада Советского Союза.

«Суть проста: покупатель А решил сменить, к примеру, однокомнатную квартиру на двухкомнатную. Он находит подходящий вариант и вносит аванс. Дальше идет вилка — либо продавцу двушки понравится его однокомнатная, либо придется искать на нее покупателя. Обычно работает именно второй сценарий, но случаи использования первого тоже нередки», — пояснил Кричевский.

Эксперт отметил, что основная сложность такой схемы заключается в необходимости найти объект, который устраивал бы обе стороны сделки. Именно поэтому в период низких ипотечных ставок многие предпочитали продавать имеющееся жилье и брать рыночную ипотеку для покупки нового. Однако сейчас, когда ставки достигли примерно 30% годовых, такой вариант стал недоступен для значительной части покупателей.

Кричевский подчеркнул, что «советская» схема не исключает необходимости кредитования, но позволяет существенно снизить сумму займа. «Это точно такая же ипотека, просто не на условные 7+ миллионов, как то обычно бывает в Москве при покупке первого жилья, а на 1-4, если у заемщика уже есть собственная квартира и какой-то собственный резерв», — уточнил эксперт.

В качестве типичного примера он привел покупку двухкомнатной квартиры стоимостью 15 миллионов рублей с использованием однокомнатной стоимостью 10 миллионов, 1-2 миллионов собственных средств и 3-4 миллионов кредитных.

По прогнозам специалиста, Центробанк вряд ли будет поддерживать ключевую ставку выше текущих значений на протяжении нескольких лет. Хотя снижения в ближайшие месяцы ожидать не стоит, ближе к концу года этот процесс может начаться. К этому времени цены на недвижимость могут снизиться еще на несколько процентов, что сделает их более привлекательными как для покупателей первого жилья, так и для тех, кто планирует улучшить жилищные условия по «советской» схеме.

По мнению Кричевского, в 2025 году число альтернативных сделок на рынке недвижимости может значительно увеличиться из-за сохраняющихся высоких ставок по ипотечным кредитам.