Решив обзавестись загородным домом, бывший глава «Тройки Диалог» Павел Теплухин инвестировал в целый поселок.
У поселка есть предыстория. В 2001 году я решил, что мне нужно купить квартиру побольше. Долго искал подходящую, нашел в одном из арбатских переулков. Спросил у риелтора, кто соседи. Оказалось, еще ни одна квартира не продана, и я выкупил целый дом. Перестроил капитально: убрал перекрытия, квартир сделал меньше, планировки другие. В результате получился душевный клубный дом. У двух наших соседей там офисы на первом этаже, есть небольшой спортклуб, комната для игры в преферанс — мы все его любим, выход на крышу. Году в 2005-м, когда я стал искать загородный дом, решил, что такой же сценарий можно реализовать на плоскости — на даче еще более важно иметь хороших соседей.
Никогда не собирался заниматься девелопментом как основной деятельностью. До этого смотрел много домов, в каждом видел вещи, которые меня не устраивали. Зачем идти на компромиссы, если можно сделать все так, как хочется? Для меня проект был проверкой самого себя: а смогу ли? Требуется большая выдержка, потому что приходится общаться с большим количеством не очень приятных людей — я имею в виду подрядчиков. По-человечески это было интересно, потому что в банковской среде совсем другая философия, другое отношение к обязательствам, времени, словам.
Я как экономист любые свои поступки сверяю со здравым смыслом. В тот момент цены на некоторых направлениях, прежде всего на Рублевке, были неадекватны. На Пахре же (это Калужское шоссе) цены были разумные. И участок попался такой, что щелкнуло сразу — мое. Увидел одинокую церковь на высоком берегу, окруженную вековыми липами. Фантастическое впечатление.
Сразу выкупил участок целиком, около 8 га. Первая очередь — я потом узнал, что это только первая очередь, — состояла из 18 домов. Но идея оказалась столь привлекательной, что пришлось докупать участок рядом, тоже на 18 домов. Сейчас территорию между ними и лесной фонд оформляем в аренду, чтобы сделать общий периметр.
Поселок на три дома убыточен по определению. А поселок на 200 домов не может быть клубным. Я считаю, что экономическая эффективность начинается с 25–30 домов. В этом случае текущее содержание инфраструктуры, куда входят собственные газовая и электрическая подстанции, водозаборный узел, бассейн, не станет тяжелой нагрузкой на каждого домовладельца.
Очень важно считать экономику проекта. Например, мы отказались от строительства единой телефонной станции — поняли, что к тому моменту, как дома будут заселены, стационарными телефонами никто не будет пользоваться. Так и получилось. Если б мы поставили, как все, телефонную станцию, это дало бы дополнительную нагрузку в $500 000. Таких мелочей много. Когда газовую подстанцию строили, получалось, что для 18 домов дороговато, а для 36 — в самый раз. Но надо было изначально спланировать мощность трубы на большее, чем предполагалось тогда, количество домов. Либо надо бизнес-план строить качественно, либо иметь чуть-чуть удачи, чтобы все сложилось.
Я устраивал по средам после работы оперативки в Москве. Сюда приезжали все подрядчики — по инфраструктуре, по строительству, по инженерии, по непростым отношениям с местными органами и т. д. Специально обученный человек по понедельникам предоставлял мне полный фотоотчет по каждому дому с комментариями технического специалиста. Я мог контролировать ситуацию независимо от того, в какой части мира в тот момент находился. Мы же современные люди и можем не месить грязь, не тратить время на дорогу. Ну и, конечно, был офис заказчика (виртуальный, так как отдельного помещения не было), в котором работали профессиональные люди: главный инженер, главный архитектор, технические представители. Мне еще на строительстве клубного дома очень повезло с архитектором Светланой Писарской — она помогла подобрать специалистов. Многие из них работали потом и по поселку.
Из сроков выбились на три месяца. Начали строить в декабре 2005 года. А Новый год, 2007-й, я уже отмечал там. Два года — это реальный срок для строительства поселка.
Общий объем капитальных вложений определить просто: отдельно посчитать стоимость земли, отдельно — строительно-монтажных работ. Всего за весь период освоено около $18 млн. Но схема-то сложнее. Мои первоначальные затраты — покупка земли и авансовый платеж строителям, чтобы они начинали работу. Эта инъекция, может быть, и не такая большая — 20–25% от общей суммы инвестиций. После этого я своих денег вообще не вносил, но постепенно появлялись соседи, каждый из которых покупал свой дом на определенном этапе строительства. По сути каждый новый сосед участвовал в финансировании очередного этапа строительных работ по всему поселку.
Я строил поселок, зная, что там будут жить мои друзья и я сам, поэтому все делалось с запасом. Было бы гораздо выгоднее разбить землю на мелкие участки, построить задешево дома, продать их по квадратным метрам кому-нибудь, кого больше не увидишь. А когда делаешь красиво и удобно, сразу вся экономика начинает плыть. Если аккуратно учесть стоимость денег, стоимость затраченного времени, то я считаю, что поселок вышел в ноль. То есть я свой дом получил по себестоимости, а не бесплатно. А себестоимость качественного строительства ну никак не может быть меньше $1000 за кв. м. Спустя четыре года появился «положительный свободный денежный поток» — проще говоря, прибыль, которая не реинвестируется обратно в проект. На практике это выглядит так — с подрядчиками полностью рассчитались, а некоторые дома еще не проданы.
В разгар кредитного кризиса у нас не было задачи выйти из проекта или срочно погасить банковские кредиты. Для нас всегда на первом плане стояла задача собрать сообщество людей, с которыми было бы приятно общаться. Цена коттеджа — это вторичный вопрос. Она определяется рынком, который существует помимо нас. Я в банковском мире привык к этому — игрокам достаточно сказать друг другу «хочу продать» и «хочу купить», а справедливую рыночную цену рассчитает кто-то третий. Так и в нашем поселке.
Можно ли строить подобный поселок сейчас? Не знаю. Тогда были интересные предложения по тогдашним ценам, сейчас — по сегодняшним.
В доме бываю регулярно, как только появляется возможность. Сейчас подвернулась другая возможность — попутешествовать (в январе Теплухин оставил пост главы УК «Тройка Диалог», который занимал 12 лет; на момент сдачи материала находился в Италии и окончательного решения о следующем месте работы еще не принял. — Forbes). Но семья использует дом на полную катушку. И я очень рад.
Источник: www.forbes.ru
Автор: Павел Теплухин
Записала Ирина Телицына
В рамках форума AMTEXPO-2024 компания "Ампертекс" презентовала новую технологию, способную решить одну из ключевых проблем…
Социальная сеть "ВКонтакте" представила программу поддержки авторов оригинального контента, которая начнет действовать в 2025 году.…
Несмотря на опасения некоторых россиян по поводу путешествий за границу в условиях геополитической напряженности, по-прежнему…
Материальный ущерб от действий телефонных мошенников исчисляется сотнями миллиардов рублей в год, но есть и…
Начальник управления стратегических направлений деятельности Росалкогольрегулирования Александр Моисеев выступил против сокращения числа легальных алкомаркетов в…
Круизные поезда становятся всё более востребованным видом путешествий по России, сообщила советник президента Российского союза…
View Comments
Мне очень повезло с архитектором Светланой Писарской на строительстве клубного дома. Сроки были сорваны на три месяца, но в итоге за два года поселок был построен. Общие капитальные вложения составили около $18 млн. Инъекция денег в начале была небольшой, но потом соседи постепенно покупали дома на разных этапах строительства.