Рынок недвижимости и объединение Москвы с областью
Проекта присоединения части Подмосковья к Москве оказалось достаточно, чтобы всколыхнуть рынок недвижимости.
11 июля мэр Москвы Сергей Собянин и губернатор Московской области Борис Громов представили президенту России Дмитрию Медведеву проект присоединения части Подмосковья к столице. Согласно плану, в состав Москвы войдет около 144 тыс. га земли (нынешняя площадь города — 109 тыс. га) между Варшавским и Киевским шоссе, то есть, по сути — весь Ленинский район. Кроме того статус могут сменить земли Сколково, а также проекта Рублево-Архангельское, где планируется разместить органы власти.
Окончательное решение до сих пор не принято, но и предварительной информации оказалось достаточно, чтобы всколыхнуть рынок недвижимости столицы и области.
Москва — не резиновая
Как отмечают эксперты земельного рынка, Ленинский район Подмосковья по ценам на недвижимость и землю проигрывает только знаменитым Рублевке и Новой Риге. По оценкам гендиректора «ГЕО-Девелопмент» Максима Лещева, средняя стоимость сотки земли в этом районе составляет $5–8 тыс. для оптовых покупателей и $12–17 тыс. для розничных. К тому же на территории района расположено довольно много земли, собственность на которую может быть оспорена.
Борьба уже началась. Предприимчивые инвесторы, получившие доступ к инсайдерской информации, использовали ее для скупки квартир в готовых и строящихся жилых комплексах на территории новых московских земель. Так, по данным Управления Росреестра по Московской области, в июне в Подмосковье было зарегистрировано 22 тысячи сделок с жильем против 11 тыс. в мае (при этом в Москве число сделок с квартирами в июне по отношению к маю немного снизилось). Гендиректор агентства R-Way Александр Крапин считает, что столь существенный рост числа сделок как раз связан с появлением у ряда инвесторов инсайдерской информации о присоединении к Москве новых территорий. Эту информацию подтверждают два источника в риелторских компаниях, которые сопровождали такие сделки в городах Ленинского района Подмосковья, а также в районе нового правительственного центра в Рублево-Архангельском и Сколково. «Покупали в основном люди, близкие к администрации Москвы и Подмосковья, а также получившие доступ к этой информации представители коммерческих структур», – рассказал «Бизнес-журналу» топ-менеджер крупной риелторской компании. При этом, по словам сразу трех игроков, местному управлению Росреестра дано строгое указание не регистрировать сделки с землей на присоединяемых к столице территориях, чтобы избежать спекуляций. Впрочем, один из источников говорит, что девелоперы уже успели совершить несколько крупных сделок.
Интерес к этим землям объясним: цены на квартиры в Москве и области могут отличаться на 15–20%, даже если дома расположены по соседству. Как рассказывает гендиректор АКЦ «МИЭЛЬ» Владислав Луцков, бывают случаи, когда здания, находящиеся на соседних улицах, относятся к разным субъектам федерации: «В этом случае за право получения московской прописки и различных социальных благ, которые она дает, покупатели готовы платить на 15–25% больше». Однако, учитывая очень большой объем присоединяемых территорий, он сомневается, что рост цен на расположенное здесь жилье будет стремительным.
«Для начала городу потребуется стимулировать развитие инфраструктуры на присоединяемых территориях, и только после этого возможен некоторый рост цен на квартиры», — говорит Владислав Луцков. Впрочем, гендиректор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров уверен, что цены на квартиры все-таки могут подняться примерно на 15–20% уже в ближайшее время, а затем будут расти более плавно, по мере развития инфраструктуры. «Думаю, все произойдет по сочинскому сценарию — неадекватный, скачкообразный рост цен, а потом плавное снижение к справедливому уровню», — рассуждает Дзагуров.
По данным брокеров, к росту цен уже готовится девелопер «Масштаб», реализующий на землях Ленинского района свой мегапроект А101 (около 13 млн кв. м). Правда, гендиректор ОАО «Масштаб» Владимир Сорокин эту информацию не подтверждает, отмечая, что оснований для роста цен пока нет. Другие застройщики также думают над изменением прайс-листов, но принимать решения не торопятся, сообщил представитель крупной риелторской компании, продающей жилье в нескольких проектах на территории района. «Мы пока сохраняем цены на прежнем уровне, но планируем повышать их в соответствии с конъюнктурой рынка», — заявил гендиректор Galaxy Group, строящей крупный жилой комплекс на присоединяемых к столице землях, Евгений Штраух.
Разрыв кольца
Впрочем, ожидаемый рост цен — далеко не главное, что интересует девелоперов. Для застройщиков намного важнее правила игры, которые после присоединения к столице подмосковных земель, безусловно, изменятся. «Я полагаю, что правила застройки резко ужесточатся, — говорит Георгий Дзагуров. — Согласование проектов в области всегда было проще, чем в Москве, а так называемая доля города — намного меньше». Как отмечает Максим Лещев, после присоединения к Москве этих территорий легче работать будет тем девелоперам, которые уже имеют опыт ведения строительного бизнеса в Москве. «Тем же, кто строил только в области, придется несладко», — считает эксперт.
Другой крупный девелопер, владеющий участком в Ленинском районе Москвы, говорит, что, в отличие от столицы, участки на присоединяемых территориях в основном находятся в собственности у застройщиков, и это существенно упрощает процедуру согласования проектов. «Согласовать проект на арендованной территории — действительно проблема. Добиться же разрешений на застройку собственного участка даже в Москве намного легче», — поясняет бизнесмен. Тем не менее, он не исключает, что новая администрация города попытается провести некий передел собственности на новых столичных территориях и передать часть лакомых участков компаниям, близким к столичной мэрии или федеральному правительству.
Представитель ОАО «Масштаб» думает, что сложности у девелоперов могут возникнуть только в переходный период, пока будет происходить распределение полномочий между разными уровнями власти: «В это время может быть непонятно, к кому обращаться за согласованиями проектов. Но мы очень надеемся, что этот процесс пройдет быстро и безболезненно для инвесторов».
В целом же опрошенные «Бизнес-журналом» эксперты считают, что расширение Москвы благоприятно скажется на развитии присоединяемых территорий. Директор по развитию «Абсолют Менеджмент» Анна Шишкина говорит, что благодаря реализации этого проекта начнет развиваться инфраструктура, появятся новые рабочие места, будет построено много нового жилья. Естественно, по ее мнению, со временем это приведет к тому, что Ленинский район будет интегрирован в Москву, а цены на квартиры приблизятся к столичным.
Но случится это не завтра и не послезавтра, а лишь после того, как район выйдет на качественно новый уровень развития, заключает эксперт. «Развитие жилищного строительства ведет не к повышению цен, а к их снижению из‑за конкуренции, — уверен Георгий Дзагуров. — Поэтому присоединение таких больших земельных массивов может, наоборот, сдержать рост цен на квартиры в столице».
Такого еще не было
Евгений Штраух
гендиректор Galaxy Group
Принятое решение впечатляет своей масштабностью. Все уже привыкли к тому, что границы Москвы постоянно расширялись, но увеличение территории в два с лишним раза — случай абсолютно беспрецедентный. Реализация такого проекта радикально изменит ситуацию на столичном рынке недвижимости. Параллельно с выводом в новую часть города административного аппарата, развитием инфраструктуры, реконструкцией существующих трасс и строительством новых дорог на южных и юго-западных территориях Московской области начнется активное жилое строительство. Цены на недвижимость возрастут не только на присоединенных к столице участках, но и на обширных прилегающих территориях.
Автор: Антон Черниговский
Источник: Бизнес-журнал
Все материалы на сайте Баффетт.РУ носят исключительно информационный характер, не являются офертой и не могут быть восприняты как рекомендации или призыв к действию с нашей стороны. Финансовые рынки несут высокие риски и любые торговые операции должны быть тщательно обдуманы.
Похожие материалы:
- The Motley Fool: Уолл-стрит победила инфляцию
- IRN: Россияне реже покупают жилье и чаще открывают депозиты
- Вы можете контролировать, что делать с сокращениями дивидендов
- Греф: Ставки по вкладам повысят с 22 сентября
- Авито Недвижимость: Вторичка в РФ подорожала на 9%
- Известия: В РФ запустят маркетплейс для продажи гособъектов
- Дом.РФ: На распродажу столичных новостроек уйдет 3 года
- Visualcapitalist: РФ — лидер по падению цен на недвижимость
Очень интересно узнать, что Ленинский район Подмосковья считается одним из самых дорогих и привлекательных мест для покупки недвижимости и земли. Цены здесь высокие, но есть возможность купить землю по более низкой цене для оптовых покупателей. Однако, есть риск оспаривания собственности на некоторые земельные участки. Борьба за приобретение недвижимости уже началась, и инвесторы используют доступ к информации для скупки квартир.