Баффетт.РУ

ЦБ предложил запретить застройщикам продавать квартиры в рассрочку дороже, чем при полной оплате. Об этом «Известиям» рассказал зампред Центробанка Михаил Мамута — соответствующую норму планируют включить в готовящийся законопроект о регулировании рассрочки на жильё.

Сейчас разница в цене между покупкой сразу и в рассрочку у некоторых застройщиков достигает 15–20%, отмечает основатель агентства недвижимости «БезФильтров» Ригина Гордеева: для части девелоперов рассрочка — скорее маркетинговый инструмент привлечения покупателей, чем реальная финансовая услуга. Хотя даже с наценкой рассрочка чаще всего обходится дешевле переплаты по ипотеке, замечает гендиректор инвесткомпании «Флип» Евгений Шавнев, — но это не значит, что условия для покупателей равноценны. Похожее правило уже действует при покупке других товаров в рассрочку — теперь его хотят распространить и на недвижимость. По словам Мамуты, законопроект может поступить в Госдуму уже в ближайшее время, и в ЦБ его поддерживают безоговорочно.

Помимо равенства цен, документ должен сделать условия рассрочки прозрачнее. Сейчас договоры нередко составлены настолько сложно, что покупатель не в состоянии разобраться во всех деталях сделки, поясняет Мамута. Планируется также ограничить штрафы за просрочку платежей — ранее в ЦБ сообщали, что сейчас такие штрафы могут достигать половины всей суммы долга. Регулятор предлагает считать их иначе: не более 20% годовых, и не от всей задолженности, а только от суммы просроченного платежа.

Ещё одно изменение касается кредитных историй. Сейчас сведения о рассрочках туда не передаются, поэтому банки не видят эту долговую нагрузку клиента при одобрении ипотеки, объясняет вице-президент банка «Дом.РФ» Роман Евдокимов. Из-за этого человек может получить ипотечный кредит, даже если значительная часть его дохода уже уходит на выплаты по рассрочке.

Масштаб рынка при этом уже немаленький. По оценке Банка России, на 1 апреля этого года общий долг граждан по жилищным рассрочкам составлял 1,5 трлн рублей — около 17% от стоимости всех заключённых договоров долевого участия. Доля таких сделок исторически держалась на уровне 10–20%, но к концу 2024 года подскочила до 44%, рассказывает начальник управления финансирования недвижимости «Сбера» Светлана Назарова; впрочем, с начала 2025 года интерес к рассрочке начал снижаться. У отдельных застройщиков доля продаж через рассрочку всё ещё доходит до 30–40% квартир.

Схемы рассрочки бывают разными: где-то покупатель вносит 20–50% сразу и гасит остаток за несколько месяцев до сдачи дома, где-то платит равномерно один-три года, а где-то — крупными траншами по заранее оговорённому графику. Аналитик Freedom Global Владимир Чернов отмечает, что такие схемы подходят далеко не всем — прежде всего тем, у кого уже есть значительная сумма на старте и понятный источник будущих крупных поступлений. Ключевая особенность любой рассрочки — к моменту оформления права собственности всю оставшуюся сумму нужно погасить, напоминает управляющий ПСБ Дмитрий Грицкевич: деньги на это можно получить от продажи старого жилья, наследства, маткапитала — либо, если ничего не срослось, закрыть остаток ипотекой.

Именно здесь и кроется главный риск. Гарантий, что банк одобрит ипотеку по итогам рассрочки, никто не даёт, поясняют в ЦБ. По словам Светланы Назаровой, из-за непрозрачности сделок и отсутствия оценки долговой нагрузки лишь 10% таких договоров успешно переходят в ипотеку, а число расторжений растёт. Если покупатель внёс первый взнос, но не смог продолжать платежи, договор расторгают и квартиру возвращают застройщику, объясняет эксперт проекта Народного фронта «За права заёмщиков» Александра Пожарская. По закону первоначальный взнос должны вернуть, но застройщик нередко назначает штраф в размере той же доли стоимости жилья — и в итоге покупатель остаётся без денег и без квартиры. Если человек уже успел заселиться и сделать ремонт, ситуация усложняется ещё больше: девелопер получает обратно подорожавший после ремонта объект, а покупателю компенсируют далеко не всегда всё, что он потратил. По данным ЦБ, около 5% рассрочек расторгаются ещё до исполнения обязательств. Рассрочка часто создаёт обманчивое ощущение доступности жилья, замечает Ригина Гордеева: первый взнос и ежемесячные платежи кажутся посильными, а основной долг просто откладывается на будущее — тем более что застройщики, как правило, всерьёз не оценивают финансовое положение покупателя.

Опрошенные «Известиями» эксперты сходятся во мнении: регулирование пойдёт рынку на пользу. Как считает Владимир Чернов, лучше меньше заманчивых предложений на бумаге, чем договоры с завышенной ценой, непрозрачными штрафами и риском остаться без денег и без жилья. После вступления новых правил в силу часть программ рассрочки, вероятно, уйдёт с рынка, а оставшиеся станут короче, потребуют больший первоначальный взнос и станут понятнее для покупателя.

Источник: Известия