Уловки и недобросовестность российских застройщиков
Приобретение жилых квадратов в незавершенном многоквартирном доме часто спряжено с большими рисками, учитывая, что на деле договор о покупке держится на доверительных отношениях покупателя и застройщика. Именно такие ситуации являются благодатной почвой для недобросовестных строительных организаций, которые на своем черном деле получают сверхприбыли, обманывая честных вкладчиков. Эксперты по недвижимости рекомендуют рядовому покупателю быть крайне внимательным при заключении подобного рода сделок, не спешить вносить свои сбережения. А еще уделять внимание нескольким наиболее важным факторам, которые помогут заранее распознать неблагонадежного продавца.
- Цена на новую квартиру существенно ниже рыночных расценок
- Вторичная перепродажа: несколько владельцев одного жилья
- Подмена покупки: платили за одно, а получили другое
- Покупка квартиры по закладной запрещена законом
- В готовой новостройке нет должных условий для проживания
- Судебные тяжбы внутри компании-застройщика затягивают завершение проекта
Цена на новую квартиру существенно ниже рыночных расценок
Не спешите с заключением таких договоров. На российском рынке недвижимости подобная схема махинаций среди застройщиков пользуется небывалым спросом. Вам предлагают уникальное предложение по снижению стоимости жилых квадратов в возводящемся доме, если вы внесете средства уже сейчас. Такие продавцы обещают скорое завершение строительства и введение дома в эксплуатацию, предлагая яркие проспекты будущего жилого комплекса с фразой: «Вот так будет выглядеть ваш новый дом уже совсем скоро!». Реклама таких зданий ведется сразу в нескольких массовых изданиях с целью привлечения большего количества потенциальных «покупателей».
Предполагаемое место застройки обносят специальным защитным забором и даже создают некое подобие ведения строительства. Специалисты рекомендуют предварительно провести небольшое рыночное исследование перед покупкой квартиры в таком доме. Следует изучить расценки на аналогичные квадратные метры в этом районе и сопоставить эти цифры с предлагаемыми от застройщика. Если скидка на новостройку составляет 30-35%, то это первый тревожный звоночек о возможном мошенническом обороте. Большие скидки, как правило, предлагаются на проблемные проекты или же действуют аферисты.
Перед заключением договора о покупке рекомендуется понаблюдать за интересующим объектом на протяжении нескольких месяцев. За это время стройка должна продвигаться достаточно активно, регулярно работает техника, есть сотрудники на стройплощадке. Помимо этого попросите продавца предоставить для ознакомления документы, позволяющее именно этой компании вести строительство. Проверить их подлинность можно в соответственных госинстранциях. Важно проверить, не участвует ли компания в каких-либо судебных тяжбах или же имеет какие-либо иные обременения (залоговое имущество, долги и тому подобное).
Вторичная перепродажа: несколько владельцев одного жилья
Такой способ махинаций также пользуется спросом на российском рынке недвижимого имущества. Суть заключается в продаже застройщиком одной квартиры одновременно нескольким вкладчикам. Чаще всего такая схема применяется аферистами при долевом строительстве. Одна из компаний (название удаленно ввиду конфиденциальности) несколько лет назад работала именно таким образом, совмещая двойные продажи жилых апартаментов с привлекательными скидками на их покупку. После исчезновения мошенников было установлено, что от их махинаций пострадало около 1800 вкладчиков, которые так и не вернули свои сбережения.
Как избежать подобного неприятного казуса? Эксперты советуют крайне внимательно подписывать документы, предлагаемые продовцом-застройщиком. Читайте внимательно условия покупки, в договоре должны быть указаны секция и этаж предлагаемой квартиры, а еще ее порядковый номер и общая жилая площадь. Если средства позволяют, то лучше обратится за квалифицированной юридической помощью. Опытный специалист поможет избежать хищения ваших средств.
Подмена покупки: платили за одно, а получили другое
Еще одной эффективной схемой обмана считается умышленное со стороны продавца сокрытие в договоре информации относительно размеров жилища и его итоговой стоимости. В итоге вкладчик внесет сумму гораздо больше устно оговоренной или же жилая площадь, приобретенная у застройщика, окажется меньшего размера. Риск стать жертвой подобной аферы возрастает в случае ведения продаж новых квартир с использованием облигаций. Покупка облигаций на строящийся дом имеет вои выгоды. После уплаты первого взноса вы можете выкупать в будущем облигации новостройки, расширяя тем самым общую площадь вашего будущего жилья.
Риск связан с тем, что в будущем стоимость облигаций может расти, что в конечном результате приведет к подорожанию жилья в целом. Также специалисты отмечают, что в случае задержки сдачи готового объекта в эксплуатацию компанией-застройщиком обязательства эмитента в соотношении с вкладчиками исчисляются исключительно номинальной ценой облигаций, даже если стоимость новостройки выросла в разы за время ее возведения. В таком случае инвесторы несут большие убытки, покрывать которые застройщик не обязан по закону.
Покупка квартиры по закладной запрещена законом
Приобретение жилья по закладным также является рисковым делом. Согласно действующему законодательству применение закладных документов для привлечения дополнительных средств в строительный проект запрещено. Так как такой способ инвестирования в недвижимость не внесен в соответственный законодательный акт, регулирующий инвестиционную деятельность в государстве. Но, несмотря на это, часть застройщиков ведут подобную практику и предлагают своим вкладчикам приобретать квартиры по закладным.
Квалифицированные специалисты по сделкам с недвижимостью отмечают, что при покупке жилья по закладной следует уделить особое внимание на то, чтобы и предварительный договор, и соглашение купли/продажи закладной документации были подписаны в одно и то же время. В предварительных документах должны быть прописаны конкретные условия получения жилья, его стоимость и прочие технические данные по объекту недвижимости. Здесь же прописывается и согласованная дата полписания основного соглашения между сторонами.
При возникновении каких-либо неприятностей у застройщика, инвестор может е получить возможности выкупить жилье по говоренной стоимости при покупке закладных документов. Согласно действующим нормам законодательства покупатель в праве требовать от строительной организации, которая произвела закладную, исключительно возвращения вложенных денег, но никак не жилье.
В готовой новостройке нет должных условий для проживания
Даже после приобретения квартиры в новостройке будущие жильцы могут оказаться в неприятной ситуации, когда жилье есть, а возможности там проживать нет. Причиной тому может быть нежелание застройщика (или же отсутствие таковой возможности) подвести к дому необходимые инженерные системы коммуникаций, таких как канализация, а еще водоснабжение и электричество. Как результат заселение в приобретенные жилые апартаменты затягивается на месяцы, а то и годы тягостного ожидания. Такая ситуация возможна в случае несогласования проекта подведения коммуникаций к возведенному дому от действующей инженерной сети. Или же в случае нарушения технического проекта подключения во время строительства, что делает невозможным введение готового дома в эксплуатацию.
Для успешного разрешения подобной ситуации застройщику необходимо сделать дополнительные денежные влияния в строительный проект. Недобросовестные организации решают не продолжать реализацию проекта, так как жилье они уже продали и свою прибыль получили. На сегодняшний день, к сожалению, такие казусы случаются все чаще. В правоохранительные органы поступают сотни заявлений, когда инвесторы, отчаявшись ждать завершения строительства, просят власти принудить фирму подключить коммуникационные системы к новостройке и сдать ее в эксплуатацию. Но даже привлечение правоохранительных структур в некоторых обстоятельствах не помогает достичь желанного результата.
Судебные тяжбы внутри компании-застройщика затягивают завершение проекта
Помимо объективных причин, оказывающих влияние на ход и результат строительного процесса, стопорить его развитие могут и межличностные отношения. Современные строительные организации часто учреждаются не одним человеком, а группой людей, которые сообща ведут весь проект и несут ответственность за его своевременную сдачу в должном виде. Иногда они не могут прийти к единому соглашению и внутри организации возникают некоторые конфликты, которые могут из личностных перейти в судебные разбирательства. Как результат, стройка жилого объекта замораживается на неопределенный период до выяснения всех обстоятельств.
Случаются ситуации, когда один из учредителей исчезает, прихватив с собой важные документы и полученную выручку от продаж квартир. Тогда проект может быть и вовсе не завершен, а возмещать ущерб пострадавшим вкладчикам никто не будет. Такие проекты называют долгостроями. Судебные разбирательства по таким делам ведутся долго и результат не всегда позитивный для покупателей. Во избежание таких проблем эксперты советуют перед заключением сделки проверить предварительно, сколько учредителей у интересующей организации, а также как долго они ведут совместную работу и сколько проектов уже завершили полностью.
Все материалы на сайте Баффетт.РУ носят исключительно информационный характер, не являются офертой и не могут быть восприняты как рекомендации или призыв к действию с нашей стороны. Финансовые рынки несут высокие риски и любые торговые операции должны быть тщательно обдуманы.
Похожие материалы:
- The Motley Fool: Уолл-стрит победила инфляцию
- IRN: Россияне реже покупают жилье и чаще открывают депозиты
- Вы можете контролировать, что делать с сокращениями дивидендов
- Греф: Ставки по вкладам повысят с 22 сентября
- Авито Недвижимость: Вторичка в РФ подорожала на 9%
- Известия: В РФ запустят маркетплейс для продажи гособъектов
- Дом.РФ: На распродажу столичных новостроек уйдет 3 года
- Visualcapitalist: РФ — лидер по падению цен на недвижимость
Я согласен с рекомендацией специалистов провести рыночное исследование перед покупкой квартиры. Важно сравнить цены на квадратные метры в данном районе с предлагаемыми от застройщика. Большие скидки могут быть подозрительными, поэтому наблюдение за стройкой и проверка документов компании — необходимые шаги перед заключением договора.