Как Игорь Олейников построил успешный бизнес на недвижимости в США

Бизнес-модель Олейникова — каждые 5-7 лет привлекать кредит под залог имеющейся у него недвижимости и строить новый объект

«Олейников — успешный бизнесмен, который осуществил американскую мечту». Эта фраза не из поздравительной открытки на Рождество и не из рекламного буклета. Она из иска на полмиллиарда долларов, поданного Игорем Олейниковым против швейцарского банка UBS и двух десятков его руководителей в суд штата Флорида. Тяжбы — одно из любимых занятий 69-летнего миллиардера с русскими именем и фамилией. За последние 20 лет он судился с деловыми партнерами, арендаторами квартир в принадлежащих ему бесчисленных жилых домах, банками и даже воевал с Налоговым управлением США.

Слова об американской мечте звучат несколько хвастливо, но Олейников действительно ее реализовал. Попав в Америку в 1950-х, сын небогатых русских эмигрантов сколотил состояние, которое американский Forbes оценивает в $2,6 млрд. Основанной им 40 лет назад компании Olen Properties принадлежит 1,8 млн кв. м недвижимости, приносящей доход. В эту цифру входит примерно 600 000 кв. м офисов и индустриальных парков, преимущественно в Калифорнии, а также 11 000 квартир в Лас-Вегасе, Флориде и Аризоне, сдаваемых в аренду, две океанских марины, ресторан и торговый центр.

Почтенный возраст не повод уходить на покой. В рейтинге богатейших американцев Forbes, составленном в 2009 году, Игорь Олейников замыкал двадцатку крупнейших девелоперов; в сентябрьском рейтинге 2011 года он уже на девятом месте, сразу за Дональдом Трампом. Те, кто два года назад его опережал, обеднели из-за падения спроса в кризис, раздавали недвижимость кредиторам. Как владельцу Olen Properties удалось обойти все подводные рифы и в кризис не только не утратить, но приумножить состояние?

На чужбину

История жизни родителей Игоря Олейникова (по крайней мере ее официальная версия) могла бы послужить сюжетом для кинематографической саги. Будущий миллиардер родился в Иране в 1942 году. Его отец Михаил Олейников в юности успел повоевать на Гражданской войне против красных и после войны оказался в Сербии, а потом в Персии, где, как и в восточноевропейских странах и Китае, между мировыми войнами образовалась крупная русская колония. Здесь он познакомился с будущей матерью Игоря: девушка, пережившая репрессии против своей семьи и сиротский приют, с трудом была вывезена из Советской России. Здесь же родились двое их детей. Забегая вперед, скажем, что родителям Игоря Олейникова была суждена долгая жизнь: они скончались в США в весьма преклонном возрасте около десяти лет назад.

Во время Второй мировой в Иране было неспокойно. За несколько месяцев до рождения Игоря, осенью 1941 года Советский Союз и Великобритания, проведя молниеносную военную операцию (с советской стороны ею руководил будущий герой Великой Отечественной маршал Федор Толбухин), за несколько дней оккупировали страну, мотивировав это необходимостью защиты здешних нефтяных месторождений и транспортных путей, по которым в СССР поставлялась военная помощь. Как известно из истории 1940-х годов, участь «несоветских» русских, оказавшихся на территориях, подконтрольных Красной Армии, была печальной — их отправляли в советские лагеря. Но Михаилу Олейникову удалось вывезти семью в Южный Иран, подконтрольный союзникам (Игорь утверждает, что его отца-инженера даже пытались насильственно отправить в «советскую» зону). Будущий миллиардер окончил английскую миссионерскую католическую школу, выучил английский и фарси. В 1957 году с помощью знакомого военного переводчика Олейниковы перебрались в США.

Первые шаги

Калифорнийский округ Оранж знаменит Диснейлендом, туризмом и роскошными пляжами. Михаил Олейников устроился инженером в компанию Pacific Gas and Electric, а Игорь окончил Университет Южной Калифорнии в Лос-Анджелесе (55-е место в рейтинге Times Higher Education), получив степень магистра в области финансов и математической статистики.

Учебу Олейникова в университете оплатило правительство США — по программе для студентов, владевших русским. Такие студенты учились бесплатно, а потом должны были пять лет проработать в правительстве или на любой должности, которую правительство предложит, или устроиться преподавателями. Окончив университет, Олейников поступил работать в Shell, а по вечерам преподавал математику в колледже. «Это было время длинных дней и коротких ночей», — вспоминает он.

Отработав «долг», Олейников в 1966 году устроился консультантом в бухгалтерскую фирму Touche, Ross, Bailey & Smart, которая впоследствии влилась в группу Deloitte & Touche. Будучи консультантом, Олейников познакомился с основателем звукозаписывающей компании Motown Record Берри Горди, и в 1970 году продюсер позвал 28-летнего финансиста русского происхождения работать к себе. Олейников был менеджером соул-певицы Глэдис Найт, а также группы The Temptations, автора хитов My Girl и Papa Was а Rolling Stone.

Музыкальный бизнес приносил недостаточно денег, чтобы содержать семью, — жена и новорожденный сын Андрей ютились в крошечной квартирке. Тогда Игорь занялся более прозаическим делом — устроился в местную компанию по торговле недвижимостью Dunn Properties. Чтобы продавать дома, приходилось много ездить, и впоследствии Олейников говорил в интервью, что собственный бизнес затеял просто из желания быть поближе к дому. В 1973 году он, уже опытный специалист по недвижимости, уговорил United California Bank одолжить ему $2 млн для покупки участка к югу-востоку от Лос-Анджелеса. Первым девелоперским проектом зарегистрированной Олейниковым компании Olen Properties стал офисно-складской комплекс Orange Freeway площадью 17 000 кв. м. Он, кстати, до сих пор работает и приносит деньги, хотя и выглядит несколько старомодно.

Главное — подешевле

Оранж, расположенный к югу от Лос-Анджелеса, где жила семья Олейниковых, с точки зрения девелоперского бизнеса место довольно конкурентное. Достаточно сказать, что крупнейшим девелопером там был (и, кстати, остается до сих пор) Дональд Брен, владелец Irvine Company, самый богатый девелопер в списке Forbes-400. Работали тут и еще многие девелоперы с портфелем, существенно большим, чем у Олейникова. В 1970-х и начале 1980-х предприниматель с русскими корнями потихоньку скупал калифорнийские фермы и застраивал эти земли недорогими складами и офисными комплексами.

По-настоящему богатым Олейникова сделал бурный рост на рынке недвижимости в 1980-е годы: экономика Калифорнии пошла на подъем благодаря туризму и развитию высокотехнологичных отраслей. В 1986 году на счету Olen Properties было уже 44 девелоперских проекта, но впервые Олейников затеял нечто масштабное — строительство на 14 га в городке Брея на севере Оранжа многофункционального комплекса Olen Pointe. Шесть офисных зданий, рестораны и отель — всего 92 000 кв. м, объем инвестиций — $185 млн. Идея Олейникова была в том, что в этот бизнес-центр потянутся работодатели из Лос-Анджелеса, до центра которого отсюда около 45 км. Жители округа Кантри-Хилл возмутились, что новостройка снизит стоимость их недвижимости, а район перестанет считаться исключительно жилым. Городские власти были озабочены тем, что возрастет нагрузка на дороги.

В итоге, договорившись сделать офисные здания на этаж ниже и построить шумовую стену, Олейников продавил стройку. Но надолго зарекся заниматься громкими проектами: Olen Pointe до сих пор самый крупный его объект. Теперь строительство масштабных комплексов зданий на крупные кредиты не его стиль, и это совсем не вяжется с шаблонным представлением о том, как работают крупные девелоперы из современной России.

Не продается

Рисуя образ Олейникова, американская пресса часто акцентирует внимание на его осторожности и прижимистости. По подсчетам журналистов окружного издания Оранжа Business Journal, у компании Олейникова всегда была очень низкая в сравнении с другими девелоперами долговая нагрузка. Сейчас, например, Business Journal оценивает стоимость девелоперского портфеля Olen Properties в $4 млрд, а долг — в $1,4 млрд. Первые крупные покупки Олейников совершил только через 30 лет после основания компании: в 2005-м приобрел за $135 млн две офисные башни в калифорнийском городе Ирвайн, в быстрорастущем районе близ аэропорта, а в 2006-м — 40-этажный небоскреб в Чикаго за $344 млн. Всю остальную свою недвижимость бизнесмен строил с нуля или покупал по частям. Например, в конце 1990-х активы Olen Properties выросли за счет недвижимости нескольких мелких девелоперских компаний, задолжавших ему $140 млн.

Консерватизм оказался спасительным. Вспомним, что происходило на рынке недвижимости США в первое десятилетие нового века. С 2001-го по 2005 год правительство накачивало экономику деньгами, удерживая низкие ставки. В результате все более доступной для рядовых американцев становилась ипотека, из-за этого рос спрос на недвижимость, а с ним и цены. Квартиры в кондоминиумах распродавались порой за год до окончания строительства. Банкиры состязались в выдаче кредитов все менее надежным заемщикам под все меньшие ставки. Американцы с низкими доходами вселялись в дома, которые были им не по карману. На рынке недвижимости надувался пузырь.

В 2006 году рост цен на жилье остановился, в 2007-м цены поползли вниз. В некоторых регионах они упали на 20–30%. Покупатели домов отказывались выплачивать кредит на подешевевшую недвижимость и объявляли дефолты. Банки массово выставляли дома на продажу, что еще сильнее давило на цены. К 2008 году разорилось несколько крупнейших банков и ипотечных агентств США, а также более 20 строительных компаний. Самым громким было банкротство второго по величине застройщика в стране, John Laing Homes. В хорошие годы компания продавала по 3000 домов в год, а в 2007-м продала только 1371 дом. В 2008 году выручка упала с $948 млн до $287 млн, и в феврале 2009-го компания объявила себя банкротом.

А что же Олейников? В игры, связанные с куплей-продажей жилья, он не играл, не связывался с ипотекой и плохими заемщиками, из-за которых рухнул рынок sub-prime.

«Я построил больше 100 крупных проектов и не продал ни одного!» — с гордостью говорит предприниматель. Бизнес-модель Олейникова — каждые пять-семь лет привлекать кредит под залог имеющейся у него недвижимости и строить новый объект. Эти объекты остаются в собственности компании и сдаются в аренду. «Управление готовой недвижимостью в нашей компании — это хвост, который виляет всей собакой», — объясняет Forbes Олейников.

Бизнесмен стремился превратить арендаторов в безрисковый источник доходов. Например, в условиях стандартного договора о найме, который подписывали арендаторы апартаментов Olen Properties во Флориде, был пункт о «досрочном освобождении». Если по каким-то причинам арендатор освобождал помещение раньше указанного срока, Olen выставляла ему штраф в размере трехмесячной аренды. Так продолжалось с 2002-го по 2007 год, пока инициативная группа нанимателей не обратилась в суд. По их мнению, взимание такого штрафа нарушает минимум четыре закона штата Флорида, включая Акт о найме жилых помещений и Акт о недобросовестной торговле. Рассмотрение дела тянется до сих пор.

Так или иначе, принадлежащие Олейникову 11 000 квартир в разных частях США обеспечили девелоперу неплохую страховку от рыночных невзгод. Даже в кризис значительная часть арендаторов никуда не делась, а необходимость выплачивать гигантские долги над компанией не довлела. Олейников отказывается говорить о динамике доходов в кризис, но утверждает, что подлежащий налогообложению доход компании теперь составляет несколько сотен миллионов долларов в год. Совсем неплохо для рантье.

Офшорный след

Кое в чем сходство Олейникова с российскими бизнесменами просто поразительно. Судебные разбирательства по крайне неприятному для американского гражданина вопросу ухода от уплаты налогов сделали Олейникова знаменитым на всю Америку.

Как и многие американские предприниматели 1980-х, он активно пользовался услугами офшоров. В 1980 году при получении в лондонском Lloyds Bank кредитной линии на $44 млн предприниматель на время перерегистрировал головную компанию своего холдинга на Каймановых островах — по инициативе англичан и исключительно для удобства расчетов, утверждал он позже в одном интервью. А в 1990 году перевел около $100 млн на офшорный депозит в Barclays Bank на Багамах.

О том, что в действиях девелопера не все чисто, кредиторы и пресса начали догадываться тогда же, в начале 1990-х, когда он поделил активы Olen Properties между тремя компаниями. В 1992 году одна из них обанкротилась, ее крупнейший кредитор, компания Prudential Insurance обнаружила, что активы этой компании перешли к багамскому офшору Sovereign Bancorp. Возмущенные кредиторы обратились в суд, пытаясь оспорить реструктуризацию, но в действиях Олейникова не нашли состава преступления.

Скоро выяснилось, что между Olen Properties, Sovereign и еще одной багамской компанией, National Depositary, идет активный переток средств. Уже в 1996 году стоимость активов Sovereign, по подсчетам налоговиков, превышала $270 млн. С 1992-го по 1998 год Игорь Олейников получал от своей Olen Properties по $15 000 в год, в то время как Sovereign тратила $500 000 в год только на содержание его 45-метровой яхты. Девелопер вел роскошный образ жизни, собирал коллекцию картин и скульптур, однако еще в 2006 году требовал от Forbes опровержений, уверяя, что не является владельцем Olen Properties или Sovereign. Последняя, как он рассказывал в ряде интервью, была учреждена по указанию президента России Бориса Ельцина и управляла деньгами российских бизнесменов на Западе.

В декабре 2007 года после длительного расследования Налоговому управлению США удалось доказать суду, что все эти компании в действительности контролировались Олейниковым, и он сам был вынужден это признать. «Моя компания Sovereign, зарегистрированная на Багамах и работающая на рынке США, не имеет ничего общего с другой Sovereign, зарегистрированной в Швейцарии и управляемой русскими», — отвечает теперь Олейников на вопрос Forbes.

Открещиваясь от офшоров и их счетов, но ворочая через них десятками миллионов долларов, бизнесмен в течение десятка лет экономил на налогах на доход, на процентный доход от ссуд, которые выдавала Sovereign, на прирост капитала, а также ряда других платежей — таковы были предъявленные ему американскими властями обвинения. Несколько раз, как выяснилось, бизнесмен лгал, заполняя налоговые декларации: отвечал «нет» на вопрос о том, имеет ли он право распоряжаться счетами в иностранных банках. Общая сумма налоговых недоимок подконтрольных Олейникову компаний, по данным Налогового управления США, только за 1990-е годы превысила $148 млн. Олейникову грозило до трех лет тюрьмы, но он отделался судебным соглашением, по которому вернул государству $52 млн и получил 120 часов исправительных работ.

Моральный ущерб

В 2005 году в автомобильной аварии погиб 32-летний сын Игоря Олейникова Андрей, наследник семейного бизнеса (теперь ключевой пост вице-президента Olen Properties по управлению активами занимает дочь Олейникова Наталья). В память Андрея Олейников основал благотворительный фонд, который помогает детям-сиротам, в том числе и в России, финансирует исследования в области лечения слепоты и другие проекты. В случае если ему удастся получить что-то по полумиллиардному иску к UBS, он и эти деньги обещал отправить на благотворительность.

Как появился этот иск? В 1999 году Брэдли Биркенфельд, сотрудник Barclays Bank на Багамах, в частном порядке предложил Олейникову перевести деньги в еще более безопасное место — швейцарский банк UBS. Тот согласился, Биркенфельд перебрался в Европу, стал личным банкиром Олейникова и почти другом семьи, приезжал к нему в гости в Калифорнию, совершал многодневные путешествия на его яхте. Так, по крайней мере, выглядит версия, изложенная Олейниковым в исковом заявлении.

В поданном в 2009 году иске на $500 млн (так Олейников оценивает понесенный материальный и моральный ущерб) он обвиняет Биркенфельда и UBS в том, что они обманывали его, уверяя, будто никаких налогов с проводимых ими операций он платить не должен. Брэдли Биркенфельд был арестован в мае 2008-го по обвинению в том, что помогал состоятельным американцам экономить на налогах. Самый крупный из клиентов Биркенфельда с его помощью спрятал от Налогового управления США $200 млн. Это был Игорь Олейников.

Именно с ареста Биркенфельда начался недавний блицкриг американской финансовой системы против UBS и швейцарских законов о банковской тайне. После недолгого сопротивления UBS предоставил американцам сведения о держателях счетов и распустил сотрудников подразделения private banking, работавшего с американскими клиентами. Чтобы остановить преследование, банк заплатил в бюджет США $780 млн. И вот теперь неожиданный иск от того самого первого раскрытого клиента.

Юристы UBS, у которых и без того хватает работы, указывают на то, что Олейников ранее был признан виновным в уклонении от налогов, то есть не мог быть одновременно и преступником, и жертвой обмана с их стороны. Но бизнесмена это не смущает — он свое уже заплатил. Все это время, говорит Олейников, он не знал, что UBS «питается за его столом». Он возмущается, что банкиры, «склонившие его к незаконным действиям, навеки очернили доброе имя его и его семьи».  

Автор: Мария Абакумова
Источник: www.forbes.ru